“點狀用地”對特色小鎮的意義(附案例)

2018-06-28  來自: 陜西省天行健生物工程股份有限公司 瀏覽次數:1149

近年來,全國不少地區已突破性采取“點狀用地”方式為休閑旅游項目落地謀出路,造就了杭州莫干山裸心谷、寧波九龍湖度假村等一批優秀的旅游休閑項目。“點狀用地”通俗點可理解為:將項目用地區分為性建設用地和生態保留用地,其中性建設用地建多少供多少,剩余部分可只征不轉,按租賃、劃撥、托管等方式供項目業主使用。

一、“點狀用地”的提出

重慶山地多,自然資源豐富,不缺乏投資客投資休閑旅游項目的資金和意向,但卻一直少有成功的鄉村休閑項目出現,主要原因有二:一是按傳統供地方式,無法解決供地問題,以及農轉用、占補平衡指標問題,項目難以落地;二是傳統供地方式屬于整片供地,對資金要求往往過高,令投資方望而興嘆。

2016年,市國土房管局發布《關于貫徹落實<關于用好農業農村發展用地政策促進農民增收的指導意見>有關事項的通知(試行)》(渝國土房管規發〔2016〕9號),提出對“確有需要開發休閑農業、鄉村旅游等建設項目的,探索實行規劃點狀布局和用地點狀用地”,《通知》發布后,巴南、武隆等地積極探索,使得羊鹿山旅游景區配套設施、“歸原小鎮”等項目得以落地,打通了農旅融合項目“規劃難、用地難”的瓶頸障礙,促進了鄉村旅游的發展。

二、“點狀用地”的案例與成效

歸原小鎮是通過點狀用地修建的一個鄉村休閑項目,位于武隆仙女山鎮,項目總占地面積1163畝,實際建筑面積6.2萬方,容積率0.88,建筑密度40%。項目主要包括36棟民宿建筑,其中25棟為新建民宿,11棟由原空置農房改造而來。據調研,目前已有3棟空置農房改造完成并投入使用,用于山里工作室、接待中心和茶室,其余8棟將陸續被改造成民宿、青年旅社、農事體驗工作坊等。歸原小鎮是通過點狀用地發展的一個成功案例,具有以點帶面、助推鄉村振興戰略實施的成效:

一是使鄉村休閑項目順利落地。重慶市山多地少的特征突出,一個項目落地往往會縮減整個區域的消費容量。武隆歸原小鎮同其他鄉村休閑項目一樣,具有占地大、用地多、容積率低的典型特點,項目前期也遭遇難以供地、不符合規劃、不予立項等難題,后因項目符合“點狀用地”條件,遂按項目建筑物占地面積、建筑半間距范圍及必要的環境用地進行點狀規劃、點狀報批、點狀供地,不僅的減少了土地占用指標,解決了項目用地問題,還減輕了投資方的資金壓力,保障了歸原小鎮項目的順利落地。

二是保障資本下鄉的權利。資本下鄉必將與土地深度融合,才會產生效益。歸原小鎮項目建設所占用的土地,是先進行征收轉為國有建設用地,后通過公開出讓方式獲取的,因而所建項目具有產權,避免了以往通過租賃民房發展鄉村休閑旅游模式所存在的農戶毀約、抵押融資困難等弊端,確保了項目投資的可靠性,保障了資本下鄉的權利。

三是拓寬渠道促進農民增收。歸原小鎮項目建設后,改變了當地農民有資源沒資產,有權利沒利益的現狀。一方面,被征收農房戶主將農房周邊的耕地、林地等分別以600元/畝?年和150元/畝?年的租金租賃給項目方,用于農事相關項目打造,租賃期為12年,農民每年獲取租金收益;另一方面,歸原小鎮的運營解決了大量當地農民務工就業問題,其中,服務于歸原小鎮的污水集中處理項目為50多名村民提供了就業崗位。歸原小鎮使“資源變資產、資產變股金、農民變股民”成為了現實,讓農戶分享到了產業增值的收益。

四是改善鄉村周邊環境風貌。據了解,歸原小鎮項目在建設過程中,接通了由鎮上到項目的約7公里的自來水管,建立了污水集中處理項目,解決了沿途5個村社,1500人(其中貧困戶180人)的健康飲水問題;同時,還推動了沿線農房23戶風貌改造,使村內環境清潔整齊,改善了居民的居住條件和生活環境。

三、可能存在的問題

一是資本下鄉項目打政策“擦邊球”。“點狀用地”的一大優勢在于不僅縮減了用地指標,同時也減少了項目前期的投資,減輕了投資方的資金壓力,因而可能會出現部分資本下鄉項目打“點狀用地”政策的“擦邊球”,戴著設施農用地、臨時用地的帽子非法取得建設用地。

二是生態保留用地租賃時間及價格問題。一方面,歸原小鎮項目所租賃的耕地、林地租賃期限為12年,但建設用地上所建房屋產權為40年,生態保留用地租賃期限與建設用地出讓年限不一致,意味著歸原小鎮項目的整體功能不能得到長期保障,難以杜絕因產權不一而帶來的問題。另一方面,雖然項目方已對村民賠償和租金問題進行了考慮,且按照合同約定向農戶支付租金,但村民契約精神欠缺,隨著項目的推進,當地村民提出了超出新賠償和租金訴求,導致項目不能如期推進。

四、相關建議

(一)明確邊界,嚴格生態環境保護

“點狀用地”破解了旅游項目用地保障的瓶頸,促進了鄉村的發展,但也應避免項目開發造成的生態環境和地質安全風險。通過點狀用地開發的鄉村旅游項目,建設過程中應堅定不移踐行“綠水青山就是金山銀山”理念,杜絕以犧牲資源環境為代價來發展經濟的現象,應嚴格按照市局《關于做好點狀用地審查報批工作的通知》(渝國土房管規發〔2017〕704號)執行,不斷加強環境保護工作,做到開發建設與環境協調發展。

(二)加大政策對接力度,儲備鄉村旅游項目

可把握現在點狀用地政策的東風,在借鑒杭州、寧波等地先進經驗的基礎上,抓緊推行“點狀用地”試點、積極發展鄉村休閑旅游。建議由市局會同旅游局等相關部門,按照“精心規劃、科學選址,因地制宜、合理利用,積極探索、循序漸進”為原則,組織謀劃一批符合要求的,可進行“點狀用地”的鄉村旅游試點項目,同時做好土地利用總體規劃與城鄉規劃,旅游、農業、避暑休閑等專業專項規劃的銜接工作,實現“點狀用地”項目空間、布局“多規合一”。

(三)堅持集約用地,盤活存量資源

據大數據統計分析,2016年重慶市連續整棟空置農房存在,其中不乏可開發利用、發展鄉村旅游的閑置房屋,可借鑒“歸原小鎮”的做法,采用點狀用地方式,發展鄉村旅游,在盤活農村閑置房屋的同時,帶動經濟發展、促進農民增收、助推鄉村振興。

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